부동산 시장 전세사기의 4가지 유형과 5가지 대책

부동산 시장 전세사기의 4가지 유형과 5가지 대책

전세사기란, 집주인이 임차인에게 받은 보증금을 돌려주지 않거나, 임차인이 입주하기 전에 다른 사람에게 재대출 하거나, 임차인이 입주한 후에도 다른 사람에게 재대출하는 등의 사기 행위를 말합니다. 최근 전세사기 피해자들이 증가하면서, 정부와 여야는 전세사기 피해자 지원 특별법을 제정하고 시행하고 있습니다.

그러나 이 법만으로는 전세사기를 완전히 막기 어렵습니다. 전세사기의 유형은 다양하고, 피해자들은 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 이번 글에서는 전세사기의 4가지 유형과 5가지 대책을 알아보겠습니다.
 
 

 
전세사기의 4가지 유형 

전세사기는 여러 가지 방법이 있지만, 크게 4가지 유형으로 나눌 수 있습니다.
 

1. 대리인이 이중계약을 하는 경우 
부동산 계약은 집주인과 세입자가 직접 맺어야 하지만, 사정이 있는 경우 ‘대리인’이 대신 계약할 수도 있습니다. 그런데 대리인이 집주인에게는 월세 계약을 하겠다고 해놓고, 세입자에게는 전세계약을 맺은 후 보증금을 가로채는 경우가 있습니다. 대리인이 아닌 월세 세입자가 다른 세입자와 전세 계약을 맺는 경우도 있습니다.


2. '깡통전세'를 계약하는 경우 
깡통전세란, 전세 가격과 매매 가격이 거의 비슷한 매물인데요. 집주인 (임대인)이 매매 가격보다 더 비싸게 전세 계약을 맺은 후, 해당 매물의 명의를 전세금을 돌려줄 만한 경제력이 없는 사람에게 넘기는 거예요. 세입자는 보증금을 돌려받을 길이 없으니, 경매에서 해당 주택을 낙찰받기도 합니다.


3. 집 하나를 여러 세입자와 계약하는 경우 
부동산을 끼지 않고 집주인 (임대인)과 직접 거래하는 경우 생길 수 있는데요. 해당 집에 누가 살고 있는지 알려면 ‘주민등록 전입세대 열람’을 신청하면 되지만, 부동산 계약을 하기 전에는 이 서류를 신청할 수 없다는 점을 노린 거예요.
 

4. 신탁 사기의 경우 
’ 신탁’이라는 부동산 재산을 전문가에게 맡겨서 관리하는 거예요. 집주인 (임대인)은 신탁을 통해 주택담보대출을 받기도 하고, 전문가에게 관리를 맡겨 수익을 내기도 해요. 이렇게 신탁등기가 된 집은 집주인이 아닌 신탁회사가 소유권을 가지게 되는데요. 신탁회사의 동의 없이 집주인과 부동산 계약을 하게 된다면, 계약이 무효로 취급될 수 있어요. 사실상 집주인인 신탁회사의 허락 없이 살고 있는 거라, 불법점유이니 나가달라는 이야기를 들으면 보증금을 돌려받을 수도 없고요.

 
 

전세사기의 5가지 대책 

전세사기를 막기 위해 정부는 다음과 같은 5가지 대책을 내놓았습니다.


1. 집주인과 세입자의 정보 비대칭을 줄입니다
정부는 전세사기가 일어나는 핵심적인 이유가 임차인과 임대인 사이의 정보 비대칭 때문이라고 봤어요. 집주인은 전세 계약할 때 세입자의 빚이나, 체납 내역 등을 (은행을 통해) 모두 확인할 수 있지만 세입자는 집주인의 자산 사정을 알 수 없어요. 그래서 보증금을 돌려줄 여력이 없는 집주인에게 돈을 떼일 위험도 늘 있을 수밖에 없고요.

이를 방지하기 위해 2023년 2월 2일  ‘자가진단 안심전세 앱’을 이 출시되었습니다. 집주인이 임대보증 보험에 가입했는지, 전세 사기 이력이 있는지, 세입자가 들어가려는 집의 적정 전세가가 어느 정도인지 확인할 수 있어요. 체납 세금액이나 선순위 보증금에 대한 서류를 요청하면 반드시 줘야 해요. 알고 보니 집주인이 안 낸 세금 (체납 세금)이 많아서 집이 경매에 넘어가는 바람에 보증금을 못 돌려받는 경우도 있는데, 이런 상황을 막겠다는 거예요.

 
2. 만약 사기를 당했을 때 받을 수 있는 지원도 있습니다 
전세 보증금이라는 게 워낙 큰돈이다 보니, 사기를 당하면 당장 살 곳을 구하기가 어려워지는데요. 전세 사기를 당한 피해자가 당장 살 곳을 마련할 수 있도록 주택도시기금에서 1억 6000만 원을 1% 금리로 빌려줘요. 주택도시보증공사 (HUG)에서 관리하는 집이 약 1,000곳 정도 있는데 여기서 살 수 있도록도 해주고요.

전세사기를 막는 방법 중 하나는 ‘전세보증보험’을 드는 건데요. 일부 세입자는 전세보증보험을 가입할 때 내야 하는 보증료 (일종의 보험료)가 부담스러워서 가입을 안 하기도 해요. 그래서 경제력이 낮고, 지금까지 사기 피해가 많았던 청년층이나 신혼부부에게 보증료를 일부 지원하기로 했어요.

 
3. 사기당했을 경우 계약을 무효로 만드는 특약을 추가합니다 
세입자가 이사 당일에 전입신고를 해도, 다음날 0시에 효력이 발생해요. 그 시간 동안에는 세입자가 집에 대한 권리를 주장하기 어려운 상태에 놓이는 건데요. 이 허점을 노려 전세계약을 하자마자 그날 담보대출을 받아 저당권을 설정하거나 집을 팔아버리는 집주인이 있어요. 이러면 전입신고가 완료되기 전에 선순위 대출이 생기면서, 추후 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 제대로 돌려받지 못하게 되는 거죠.

이런 상황을 막기 위해 부동산 임대 표준계약서에 ‘세입자가 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 상태가 될 때까지 (=대항력 효력이 발생할 때까지) 집주인이 집을 팔거나 근저당권을 설정하지 않는다’는 특약을 꼭 넣도록 제도를 바꿀 예정이에요. 금융권에서 주택담보대출 신청이 들어왔을 때, 확정일자 현황을 확인하고 전세보증금을 감안하도록 은행과 협의할 예정이에요.

 
4. 최우선 변제금액을 높입니다 
담보 설정 순위 (담보대출받은 집이 경매로 넘어갔을 때 돈을 돌려받을 수 있는 순서)에 상관없이 보증금 중 일정 금액을 가장 먼저 가져갈 수 있도록 하는 ‘최우선 변제금액’도 높이겠다고 했어요. 현재는 서울 5,000만 원, 수도권 과밀억제지역은 4,300만 원, 광역시는 2,300만 원, 그 밖의 지역은 2,000만 원으로 되어 있는데요.* 법무부와 함께 관련법을 수정할 예정이에요.

*23년 기준으로, 최우선 변제금액이 모두 500만 원씩 상향되었어요.

 
5. 전세사기 처벌 대책을 강화합니다 
전세 사기는 범인을 잡아도 피해가 어렵습니다. 사기죄가 성립되지 않기 때문에 형사 고소할 수 없고, 민사재판에서 이겼더라도 집주인이 잠수를 타면 받을 방법이 없거든요. 그래서 정부가 나서서 떼인 돈을 받아주는 ‘추심반’을 운영할 예정이에요. 전세사기에 연루된 중개사도 처벌할 수 있도록 법을 바꿀 예정이고요.

 
 

마무리

 
전세사기는 부동산 시장의 악성 종양입니다. 많은 청년들과 신혼부부들이 전세사기에 힘들어하고 있습니다. 이번 글에서는 전세사기의 4가지 유형과 5가지 대책을 알아보았습니다. 앞으로도 부동산 관련 뉴스와 정보를 제공해 드리겠습니다.

 
 


참고:

2030이 전세 사기 먹잇감이 되는 이유 - BBC News 코리아

청춘 목숨 여럿 앗아갔는데…렌터카 사기보다 못한 '전세사기' 형량

전세사기 보다 더 무서운 월세 부담…월세 인기 꺾였다[부동산360]

브로커 뒷돈받아 전세사기 건축왕 주택 165채 매입한 LH 전 직원(종합)

전세사기 4가지 유형과 5가지 대책 - 금융이 알고 싶을 때, 토스피드